REITリートという不動産を扱う投資信託の特徴とポイント
REITリートという不動産の投資信託をご存知でしょうか。通常不動産に個人で投資しようとすれば、数千万～数億円程度必要となりますが、REITリートですと1万円程度から投資できます。今回はREITリートについてお伝えしてきます。
REITリートの収益源は不動産投資と同じ
REITリートはReal Estate Investment Trustの略称で、不動産の投資信託です。簡単に説明すると、投資家から集めた資金を元に不動産を購入します。そしてその不動産からの賃料収入と将来の値上がりした物件の売却益を投資家に分配するというもので、中身は不動産投資と同じです。
通常僕のような底辺よりの人間にはマンションを購入するための3千万～4千万の資金が手元にないので不動産投資には縁がないはずなのですが、REITリートを扱う投資信託に投資をすることで不動産投資を行うことが可能になります。
また仮に不動産投資を現実に行えるとしても不動産を個人で所有する事には大きなリスクが伴います。これは僕の知り合いが実際に不動産を購入した時のエピソードです。
僕の知り合いの高木さん(仮名)は、マンションを1室購入しました。たしか4LDKで3500万程度だったと記憶しています。東京のような都会ではなく、九州のとある真ん中寄りの県です。
驚いたのは物件購入の際に頭金とか一切いれずに全額ローン返済で購入していたのです。普段から気風のいい人でした。
返済期間は35年で毎月幾らの支払いなのか等詳細は聞いていなかったのですが、この話が2014年ごろなのでおそらく金利は1.7%位と考えています。今では住宅ローンの返済額をネット上で簡単に計算できるので、ちょっと計算してみました。
以下に条件と返済額を示します。
借入金額：3,500万円
ボーナス返済割合：0.00％
年間利子率：1.700％
貸付期間：35年
返済総額：46,462,873円
支払利息総額：11,462,873円
月額返済額：110,626円
年間返済額（月額返済額×12）：1,327,512円
参考サイト：
僕のブログでは、不労所得を得て極力働かずに気楽に生きていくことが目標なので、上記のような3500万円借りるのに、利息を1100万円以上払うことは狂気の沙汰としか思えません。
更にこのような借金を背負って物件を手に入れることができたとしても、空室リスクが常につきまといます。高木さんの場合、自身の住まいは別にあり投資用としてマンションを購入されていたので空室になると毎月11万円程度の返済を自腹でしなくてはなりません。
幸い3カ月程度で入居希望者が見つかったそうですが、当初予定していた家賃よりいくらか引き下げたそうです。(金額まで聞けなかったのですが)
ここまで目を通していただいた方は、お気づきでしょうがこれって投資としての妙味はどこにあるの？と思ったと思います。
この場合将来の物件価値向上による売却益を期待するしかないのかな、と個人的には思います。
現在の高木さんの状況が僕自身非常に気になるのでそのうち状況を伺ってみようかと思います。
この高木さんの例から学べることは、不動産投資は個人で大きな借金を背負ってするものではないということです。
ただ不動産は人が生活していくためにも、法人が事業を行っていくためにも必要なもので、そして資産としてわかりやすく現実に存在します。
だから株式や債券といった一見するとよくわからない金融商品より現物不動産を投資先に選ぶ人が後を絶たないのです。
REITリートなら1万円程度から投資可能
REITリートの投資信託は1万円程度から購入できます。そして投資対象が不動産というだけで、他の株式等の投資信託と基本的には変わりません。大きな借金を背負うことなく不動産投資を行うことができることが特徴です。
しかもNISA口座で買付すれば税金の支払いも年間120万円まで最長5年間となりますが必要ありません。現実の不動産を購入すれば、固定資産税がかかります。
大家さんは固定資産税の支払いを毎年していかなければなりません。また管理会社を通して集客や各種手続きを行っているのであれば、管理費も支払う必要があります。
不動産投資に興味があってこれからやってみたいな。と、もしあなたが思ったとしてどちらがリスクが少なく自身が将来的に気楽に過ごせると感じたでしょうか。
REITリートはなぜ高利回りなのか？
REITリートは投資家から集めた資金を元手として、銀行から借り入れを行うことで不動産を購入します。概ね半分程度を自己資金として残りの半分を銀行からの借り入れとしています。
つまりレバレッジがかかっているということです。少し補足すると投資家から集めた、10の資金を元に10を銀行から借りるとします。つまり2倍のレバレッジということになります。
そして金利は借り入れた10の資金に掛かりますので、先ほどの高木さんのように頭金なしのローンとはスタート時点で違います。そして資金力が個人とは段違いなので大型物件を購入することができます。
借り入れの際の金利とそれより高い賃料収入を得ることで投資家に分配金を支払う仕組みです。
高利回りなREITリートのリスクは何が考えられる？
REITリートは高利回りを実現するためにレバレッジを掛けている事を前述しましたが、レバレッジを掛ける以上ロスカットされる可能性が常にあります。
具体的には、決算期ごとに保有する物件を時価で鑑定評価されます。そのときに、時価よりも借入額の方が大きければ銀行から債務超過と判断されて借入金の返済義務が発生するのです。
仮に借入金を50としてそれが資産の50％だとすると、全体で100ですね。そして時価評価で資産が50の価値しかないと判断されれば、資産を売却して返済しなければなりません。そうなれば基準価額は大きく下がることになり投資家は損失を抱えることになります。
また他にも金利上昇による財務圧迫のリスクがあります。金利が上がれば銀行に対しての利息の返済負担が増加するので、その分投資家への分配金にしわ寄せが出る可能性があります。
一方で対策として銀行とREITリートを行う信託会社との間で「コベナンツ条項付き融資」等と呼ばれる融資に対する約束を交わします。その中に赤字を出さないことや、財務状況を健全に保つ事等が記載されておりその約束を遵守した運用を信託会社は行う必要があります。
そのため日本国内のREITリートに関しては万全ではありませんが、前述したリスクを極力減らす対策は講じられているのです。
REITリートなら小資金でも不動産投資可能
今回はREITリートという小資金(1万円)からでも行える投資信託についてお伝えしてきました。
通常不動産投資は初期投資として大きなリスクを背負いがちなのですがREITリートですと初期投資というリスクを回避できることに加え、ファンドが投資家から集めた資金を元に銀行から借入を行って物件購入するためにレバレッジがきいた自己資金より大きな取引が間接的に可能であることが特徴です。更に個人資金では不可能な大きな物件への投資も可能になります。
参考にされてください。
